Đất thuê trả tiền hàng năm: Quyền chuyển nhượng tài sản trên đất

Thưa Luật sư Công ty luật TNHH Viny: Xin hỏi Luật sư, Công ty của tôi có một khu đất thuê 50 năm trả tiền hàng năm tại địa bàn tỉnh Thanh Hóa, hiện tôi đang có nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ tài sản trên đất của khu đất này thì trình tự, thủ tục thế nào?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Điều 3, Khoản 8, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước Việt Nam thông qua các cơ quan, tổ chức được ủy quyền (đại diện về đất đai) trao quyền quyền sử dụng đất cho các cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và các hồ sơ, giấy tờ khác liên quan. Theo đó, pháp luật đất đai của Việt Nam đang ghi nhận 02 hình thức thuê đất là:

(1) Cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (hay còn gọi là thuê đất trả tiền một lần); và

(2) Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (hay còn gọi là thuê đất trả tiền hàng năm).

Do loại đất thuê trả tiền hàng năm không được ghi nhận là có “giá trị quyền sử dụng đất” nên đất thuê trả tiền hàng năm không thể thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chủ sử dụng đất chỉ được quyền mua bán, chuyển nhượng “tài sản trên đất”. Nội dung dưới đây sẽ nêu cụ thể trình tự, thủ tục để chuyển nhượng tài sản trên đất của loại đất thuê trả tiền hàng năm.

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ 
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;
– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

II. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG TÀI SẢN TRÊN ĐẤT THUÊ TRẢ TIỀN HÀNG NĂM 
Đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm, người sử dụng đất không được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ được mua bán, chuyển nhượng tài sản có trên đất mà thôi. Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng này cũng cần phải tuân theo những điều kiện nhất định do pháp luật quy định (Điều 189, Luật đất đai 2013), cụ thể:

–  Đối với người bán: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
+ Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

– Đối với người mua: Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
+ Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
+ Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

– Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

– Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013.

III. THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG TÀI SẢN TRÊN ĐẤT THUÊ TRẢ TIỀN HÀNG NĂM 

Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm, hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng, văn bản mua bán tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm theo quy định.
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
+ Hợp đồng thuê đất đã ký với Nhà nước.

Bước 2: Nộp hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
– Người sử dụng đất thực hiện mua bán tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự, nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
– Trường hợp mua bán tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất.
– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 3: Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm
– Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện thủ tục hành chính.
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, chuyển hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ cho thuê đất.
– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán tài sản và phát sinh hiệu lực đối với người mua tài sản.

Bước 4: Nhận kết quả thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã.